Рефинансирование ипотеки

Если вы брали кредит давно, то ставка по нему гораздо выше тех, которые банки предлагают сейчас. С годами ставки снизились, а условия выдачи денег стали выгоднее: пять лет назад стандартная ставка по кредиту была 12–13%, а на сегодня — около 8-9%.

Но вы можете взять кредит на более выгодных условиях, чтобы погасить задолженность перед старым банком. Квартира в такой ситуации переходит в залог к новому банку, и с этого момента ваши отношения со старым банком заканчиваются, а с новым — начинаются. Это называется «рефинансирование под залог недвижимости». Стоит ли рефинансировать кредит, и что для этого понадобится?

Где рефинансировать ипотеку

Банку невыгодно рефинансировать собственные ипотечные кредиты: он потеряет деньги из-за понижения ставки, поэтому финансовые организации неохотно идут на переоформление ипотеки на новых условиях. Некоторые банки прямо на своих сайтах пишут о том, какие кредиты они рефинансируют.

Сайт Сбербанка

Можно написать прямой запрос в банк о возможности понижения ставки. Иногда там идут навстречу и снижают ставку кредита.

Если ваш банк отказал или вы сразу хотели рефинансировать кредит в другом банке, то нужно сравнить и выбрать самый подходящий. Нюанс: другой банк может отказать в рефинансировании, поэтому нужно внимательно читать условия. То, что один банк уже выдал вам ипотеку, не гарантирует её получения в другом.

Сравнение предложения банков

Почти все банки предлагают рефинансировать ипотечные кредиты, выданные другими банками. Можно сравнить предложения банков на специальных ресурсах, например, на banki.ru или sravni.ru. Заодно прочитайте там о рейтингах разных банков, на сайтах есть специальные разделы. Лучше потратить несколько часов на самостоятельное изучение предложений и выбор банка, где вы хотите оформить рефинансирование. Их условия сильно зависят от конкретной ситуации. Используйте ипотечные калькуляторы на сайтах банков — туда нужно ввести срок кредита, стоимость квартиры и сумму кредита. Посмотрите и сравните предварительные предложения (на этапе обращения в банк они могут измениться).

Предварительное одобрение заявки на ипотеку

Все предложенные условия не гарантия того, что банк выдаст кредит. Заёмщик тоже должен ему подойти. Предварительный ответ банк даёт всего за несколько минут.

Если вы проходите по всем параметрам, заполняйте заявку на сайте — обычно для этого требуются ФИО, основные данные по кредиту и вашим доходам, контакты.

Некоторые банки могут отказать в кредите уже на этом этапе, даже если вам показалось, что вы друг другу идеально подходите.

Отказы банков не отражаются в вашей кредитной истории, но в ней будут видны запросы каждого из банков, в который вы отправите заявку на кредит — будь то первоначальный кредит или рефинансирование старого.

Дальше работайте только с теми предложениями, по которым вы получили предварительное одобрение.

Предварительное одобрение банка действует 2–3 месяца, в течение этого срока ставка зафиксирована, а вам нужно окончательно определиться со своим выбором и подготовить документы.

Сравнивайте условия кредитования. Такую информацию можно найти на сайтах банков или в типовых договорах. Но лучше задать эти вопросы сотруднику банка, с которым вы свяжетесь после предварительного одобрения кредита.

Что будет за просрочку платежа по ипотеке: каков размер штрафа и есть ли другие последствия, кроме штрафа?
Какие ещё нарушения есть в договоре?
В каких случаях банк может потребовать погасить кредит в сжатые сроки?
Как можно будет оплачивать ипотеку: в отделениях / через интернет / через банкоматы? Может оказаться, что у банка мало отделений, все они расположены далеко, а за погашение кредита через другой банк берётся комиссия.
Может ли банк повысить ставку по ипотеке, и если да — в каких случаях?
Какие дополнительные обязанности есть в кредитном договоре? Например, ежегодно приносить 2-НДФЛ?
Каковы условия досрочного погашения кредита: что для этого нужно и можно ли выбирать между уменьшением платежа и срока кредита?

Если эти условия лучше или хотя бы не хуже условий по первоначальному кредиту, а новая ставка меньше, то игра стоит свеч и можно переходить к оформлению документов.

Одобрение кредита и квартиры

От объекта тоже могут зависеть условия, например, банки иногда считают, что реальная цена квартиры меньше заявленной, и тогда ставку по ипотеке могут изменить. На этом этапе банки действуют по-разному: кто-то отправляет клиента в отделение или к менеджеру, кто-то сразу выдаёт запрос на документы. В любом случае на этом этапе вам понадобятся документы по первому кредиту и по квартире.

Обычно требуется одинаковый пакет, но некоторые банки могут просить больше документов или, наоборот, не требовать некоторые из перечисленных:

копия паспорта;
копия СНИЛС;
документы на квартиру: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), договор купли-продажи;
документы по первому кредиту: кредитный договор, график платежей, справку об остатке ссудной задолженности и справку об отсутствии текущей задолженности;
документы, подтверждающие текущий доход: справку о доходах и трудовой договор или другие документы;
технические документы на квартиру; их можно получить в Бюро технической инвентаризации (в Петербурге — в Проектно-инвентаризационном бюро);
выписку из домовой книги;
выписку с финансово-лицевого счёта квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте Госуслуг);
справку о реквизитах в первом банке;
документы, подтверждающие оплату квартиры (выписка со счёта, расписка);
анкета для страхования;
отчёт об оценке квартиры.

Если ваша квартира уже застрахована, а страховая компания входит в список одобренных новым банком, то скорее всего подписывать договор страхования заново не потребуется.

Можно изменить выгодоприобретателя (банк) в уже заключённом. Не все банки пойдут на такой вариант, но обязательно уточните, возможно ли это в вашей ситуации.

Нужно провести новую оценку квартиры, выбрав оценщика из списка, одобренного банком.

За что предстоит заплатить при рефинансировании ипотеки:

страховку. Страховая премия зависит от суммы и срока, на которую страхуется квартира. Страховка оформляется одновременно с подписанием кредитного договора, но узнать сумму можно уже на этом этапе;
отчёт об оценке квартиры — 2000–7000 рублей;
получение выписки из ЕГРН — 750 рублей, а если банк устроит электронная выписка — 300 рублей;
заказ технических документов (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией). Их стоимость зависит от площади квартиры и от того, нужно ли проводить новое обследование. Обычно банки просят технические документы не старше года, поэтому обследование приходится проводить. Например, поэтажный план для московской квартиры в 35 кв. м обойдётся в 5760 рублей, экспликация — в 237,96 рубля за 1 страницу (обычно их не больше 1–2), а технический паспорт — в 2400 рублей. Итого: порядка 8400 рублей.

Когда все документы готовы, банк берёт несколько рабочих дней на принятие решения, обычно от 1 до 10. От предварительного добрения кредита до подписания договора может пройти несколько месяцев, большую часть времени занимает подготовка документов.

Подписание договора в новом банке и досрочное погашение ипотеки в старом

После того, как банк принял и одобрил все документы, он готовит новый кредитный договор и договор об ипотеке, затем приглашает подписать их. Обычно это занимает пару дней. Иногда банки предлагают заключить договоры в разные дни: сначала кредитный договор, а договор об ипотеке — после погашения кредита в старом банке и снятия обременения с квартиры.

Подайте в старый банк заявление о досрочном погашении кредита и получите реквизиты для перевода денег. Новый банк перечислит вам деньги, а вы погасите кредит в старом кредитном учреждении.

Снятие залога с квартиры

Кредитных обязательств перед первым банком у вас больше нет, вы ему ничего не должны. Поэтому нужно снять залог с квартиры, которая была гарантом выполнения ваших обязательств.

Как и кто может снять обременение с квартиры (то есть залог), зависит от того, была ли у вас закладная.

Как снять залог с квартиры, если есть закладная

Закладная — это ценная бумага, которая удостоверяет права банка на квартиру. Найдите расписку, которую вам выдали при регистрации первой ипотеки, и посмотрите, есть ли закладная среди поданных в МФЦ документов.

Если при регистрации ипотеки была закладная, то погасить залог можно одним из трёх способов:

по совместному заявлению с банком: банк выделит представителя с документами, вы запишитесь на прием в МФЦ и подадите заявление вместе;
по заявлению представителя банка: банк всё сделает без вашего участия;
по вашему заявлению: банк выдаст закладную с отметкой о том, что все обязательства по кредитному договору исполнены.

Снятие ипотеки может затянуться: банку нужно назначить представителя, выдать закладную, согласовать с представителем удобное время для похода в МФЦ — всё это может занять недели, а то и месяцы. Но если повезет, банк всё сделает за несколько дней.

Как снять залог с квартиры без закладной

В такой ситуации погасить ипотеку можно либо по совместному заявлению сторон, либо по заявлению банка. Самостоятельно всё сделать нельзя.

Снятие залога с квартиры через МФЦ

Документы подаются через многофункциональные центры, заявление заполнят их сотрудники. Госпошлины за снятие ипотеки нет, а само погашение залога занимает 5 рабочих дней: 3 дня на саму регистрацию и по 1 дню на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно. Если ваш банк снимает залог самостоятельно, то вам потребуется только подать в МФЦ документы на новый залог в пользу второго банка.

Узнать, что ипотека погашена и пора подавать на регистрацию документы для нового залога, можно по телефону Росреестра. Для этого понадобится номер заявления, который есть в расписке, обычно он указан в верхнем правом углу. Можно сделать это и через онлайн-сервис Росреестра: графа «Обременения»должна стать пустой.

Регистрация нового залога на квартиру

Регистрировать новый залог одновременно со снятием старого имеет смысл ещё по одной причине — это сэкономит деньги. С момента выдачи кредита и до регистрации залога банк начисляет на ипотечные выплаты повышенный процент. Обычно это +1–2% к текущей ставке. Чем быстрее будет оформлен новый залог, тем меньше придётся заплатить за переходный период.

Снятие залога и регистрация нового может занять от нескольких дней до нескольких месяцев. Всё зависит от того, насколько расторопными окажутся оба банка и всё ли в порядке будет с документами. На практике случается, что банк допускает ошибки в документах, и регистрация нового залога затягивается. В таких случаях банк может пересчитать проценты за срок задержки, которая произошла по его вине.

Как правило, с новым банком заключаются два договора — кредитный и об ипотеке. В кредитном договоре описываются все условия выдачи кредита, а в договоре об ипотеке — всё, что касается залога квартиры: обязанности, срок регистрации залога, порядок обращения взыскания и другие нюансы.

Чтобы зарегистрировать ипотеку по договору, на регистрацию в МФЦ должны прийти обе стороны — заёмщик и банк — и заплатить госпошлину 1000 рублей.

Пакет документов для оформления залога на квартиру:

заявление о регистрации, его сделают на месте, в МФЦ;
кредитный договор;
закладная (если её оформили);
договор об ипотеке;
документы об оплате госпошлины;
отчёт об оценке квартиры;
другие документы от банка.

Коротко о рефинансировании ипотеки

1. Когда стоит рефинансировать кредит? Когда ваша экономия на будущих выплатах будет больше, чем расходы на само переоформление кредита.

2. А когда не стоит? Если вы выплачиваете аннуитетные платежи — сначала проценты, а потом саму сумму кредита — и прошло уже больше половины срока кредита. К этому моменту вы выплатили много процентов и совсем немного — основного долга. По новому кредиту банку придётся платить всё снова.

3. Сколько времени займёт рефинансирование? Обычно процесс рефинансирования длится 1–2 месяца. Но срок может и увеличиться, если что-то пойдёт не так.

4. Сколько денег придётся потратить на рефинансирование? Расходы сильно зависят от банков и от площади квартиры.

Посчитаем, во сколько рефинансирование ипотеки обойдётся семье Смирновых при самом плохом раскладе: первый банк выдаёт справки только за деньги, понадобится другая страховка, а с новым банком заёмщики подписали ипотечный договор. Напомним, у семьи двушка, они хотят рефинансировать ипотеку 4 млн на 10 лет.